الهام فرح وشی، کارشناس ارشد معماری و شهرسازی
عمران به معنای آبادانی، سازندگی و رونق است و پروژه هم به مجموعه‌ای از وظایف و کارها اطلاق می‌شود؛ که باید در یک دوره زمانی مشخص با توجه به منابع، امکانات و محدودیت‌ها اجرا شود. با این اوصاف، پروژه عمرانی به پروژه‌ها و اقداماتی که شامل ساخت و ساز است و حاصل آن آبادانی و رونق می‌باشد، گفته می‌شود. این پروژه‌ها شامل طیف وسیعی از کارهای ساخت و ساز مانند: ساختمان‌سازی، سد سازی، راه سازی، مراکز خرید، ورزشی و …. می‌شود. برای این پروژه‌ها ابتدا باید به دقت برنامه‌ریزی و هدف‌گذاری کرد و تمامی جوانب کار سنجیده شود؛ چون ممکن است این پروژه‌ها با شکست مواجه شوند و سرمایه زیادی بیهوده بر باد رود.
فازهای مختلف یک پروژه عمرانی
یک پروژه عمرانی، برای اینکه به انجام برسد، دارای فازها و مراحل مختلفی است:
فاز صفر یا طرح توجیهی: در این مرحله که اولین گام در شروع یک پروژه عمرانی است، ابتدا نیاز شناسایی می‌شود و با توجه به آن نیاز، هدف مشخص می‌شود. پس از مشخص شدن هدف باید امکان‌سنجی پروژه انجام شود؛ که اصلاً با توجه به منابع و محدودیت‌ها این پروژه قابل اجرا هست یا نه؟ مطالعات توجیهی فنی، اقتصادی، اجتماعی و زیست محیطی نیز در این مرحله انجام می‌شوند.
فاز یک یا طراحی اولیه: حال که هدف مشخص شده و انجام پروژه توجیه شده‌است، نوبت به انتخاب مشاوران و انجام بررسی‌های فنی می‌شود. در این مرحله، مطالعات ژئوتکنیکی و توپوگرافی انجام می‌شود و بر اساس این مطالعات، نقشه‌های مقدماتی تهیه می‌گردد.
فاز دو یا طراحی تفصیلی: در مرحله بعد، باید نقشه‌ها و اسناد مناقصه، تهیه شود تا برای اجرای پروژه، پیمانکار مناسب و دستگاه نظارتی مشخص شود.
فاز سه یا اجرای پیمان: در این فاز، انجام پروژه کلید می‌خورد و عملیات ساخت آغاز می‌شود.
فازچهار یا بهره‌برداری: این مرحله، آخرین مرحله از یک پروژه عمرانی است. در این مرحله پروژه به طور کامل اجرا شده و عملیات اجرایی متوقف می‌شود. پرژوه تحویل داده شده و بهره‌برداری از آن آغاز می‌شود.
به تمامی اصول در هر عملیات ساختمانی باید از همان ابتدا یعنی از مرحله مطالعات فاز صفر مورد توجه قرار بگیرد.
ارکان اصلی پروژه های عمرانی
هر پروژه‌ای برای اینکه به انجام برسد، شامل ارکان مختلفی می‌شود. در یک پروژه عمرانی کارفرما، پیمانکار و مشاور ارکان اصلی هستند.
کارفرما
کارفرما شخص یا سازمان و مجموعه‌ای است که با سرمایه خود می‌خواهد، یک پروژه عمرانی را شروع کند. این شخص یا سازمان، مالک و صاحب پروژه شناخته می‌شود. کارفرما می‌تواند، یک شخص حقیقی یا حقوقی یا موسسات و شرکت‌های وابسته به دولت باشد. انتخاب پیمانکار و مشاور و نیز تأمین سرمایه بر عهده کارفرماست. کارفرما ممکن است، نسبت به مسائل عمرانی آگاهی و دانش مناسبی نداشته‌باشد و صرفاً سرمایه‌گذاری باشد که بخواهد یک طرح و یا پروژه عمرانی را اجرا کند.
پیمانکار
پیمانکار کسی است که پروژه عمرانی را مطابق توافقات انجام شده با کارفرما اجرا و پیاده‌سازی می‌کند. او هم می‌تواند یک شخص حقیقی و یا حقوقی باشد. پیمانکار باید دانش فنی کافی و مهارت اجرایی مناسبی در زمینه ساخت و ساز و عمران داشته باشد. علاوه بر اینکه پیمانکار، پروژه را اجرا می‌کند، مسئولیت ضمانت پروژه هم در دوره مشخص شده بر عهده او است.
مشاور
مشاور، شخص حقیقی یا حقوقی است که بر اجرای کار در چهارچوب قرارداد نوشته شده، نظارت می‌کند. علاوه بر این، همان‌طور که در بالا هم اشاره کردیم، الزاماً کارفرما دانش عمرانی ندارد، بنابراین در این موقعیت‌ها، معمولاً از مشاور استفاده می‌شود. کافرما، مشاور را به پیمانکار معرفی می‌کند و مشاور وظایف خود را در قبال کارفرما انجام می‌دهد. مشاور وظیفه دارد، برای انواع پروژه های عمرانی در جهت تعیین پیمانکار، مناقصه برگزار کند. همچنین نظارت بر تمام عملیات اجرایی پروژه و تهیه و تدوین نقشه‌های مهندسی نیز بر عهده مشاور است. علاوه بر این‌ها، مشاور نقشه‌های ارائه شده توسط پیمانکار را بررسی و تأیید می‌کند.
البته در هر پروژه عمرانی باید گزارش‌هایی ثبت شوند. چگونگی و مراحل ثبت و ارسال گزارش را در این مقاله به طور کامل نوشته‌ایم.
انواع قراردادها در پروژه های عمرانی
قراردادهای عمرانی بر اساس اینکه چه ارکانی در پروژه عمرانی دخیل هستند، دسته‌بندی می‌شوند:
قرارداد عمرانی امانی یا تک عاملی: این نوع قرارداد برای پروژه‌های کوچک است. کلیه خدمات در داخل شرکت یا سازمان انجام می‌شود. یعنی کارفرما پروژه را سرمایه‌گذاری و اجرا می‌کند.
قرارداد دو عاملی یا طرح و ساخت: در این قرارداد، دو رکن کارفرما و پیمانکار در انجام پروژه عمرانی دخیل هستند. کارفرما، سرمایه‌گذار و پیمانکار مسئول اجرا است. در واقع فاز صفر و یک را کارفرما انجام می‌دهد و مابقی از تهیه طرح تا اجرا بر عهده پیمانکار است.
قرارداد سه عاملی یا سنتی یا پیمانی: این قرارداد از سه رکن کارفرما، مشاور و پیمانکار تشکیل شده‌است. این نوع قرارداد، مرسوم‌ترین نوع قرارداد در انواع پروژه های عمرانی است. در این قراردادها، مشاور توسط کارفرما انتخاب می‌شود. سپس مشاور مدارک لازم برای برگزاری مناقصه را تهیه می‌کند. در مناقصه، پیمانکار انتخاب شده و قرارداد همکاری بسته می‌شود. پیمانکار هم مطابق قرارداد، پروژه را اجرا می‌کند.
انواع پروژه های عمرانی
پروژه های عمرانی اساساً به دو دسته تقسیم می‌شوند:
طرح‌های عمرانی
ساخت و سازهای شهری
طرح های عمرانی
طرح‌های عمرانی به فعالیت‌هایی شامل: مطالعات فنی، اجتماعی و اقتصادی شامل می‌شود که توسط دستگاه‌های اجرایی انجام می‌شوند. هدف از این طرح‌ها، تحقق بخشیدن به برنامه‌های بلندمدت عمرانی است. برای این طرح‌ها، بودجه و مدت زمان اجرا از پیش تعیین می‌شود. این طرح‌ها بر اساس محل تأمین اعتبار به دو دسته تقسیم می‌شوند:
طرح‌های شمول پروژه های عمرانی: بودجه مورد نیاز این طرح‌ها، در قانون مصوبه و بودجه مجلس تعیین می‌شود.
طرح‌های خارج از شمول: بودجه این طرح‌ها، از محل درآمد ارگان‌های دولتی و وزارت‌خانه‌ها تعیین می‌شود.
در یک دسته‌بندی کلی دیگر، طرح‌های عمرانی به سه دسته تقسیم می‌شوند:
انتفاعی: که هدف آن کسب سود و درآمد است. این طرح‌ها باید پس از مدتی بتوانند، هزینه‌های خود را تأمین کنند و سود مناسبی هم به ارمغان بیاورند.
غیر انتفاعی: برای گسترش رفاه و ایجاد زیرساخت‌های مختلف است. این طرح‌ها توسط دستگاه‌های اجرایی پیاده‌سازی می‌شوند. کسانی که این طرح‌ها را اجرا می‌کنند به دنبال کسب درآمد از آن نیستند.
مطالعاتی: این طرح‌ها بر اساس قراردادهایی است که بین مراکز علمی و دستگاه‌های اجرایی بسته می‌شوند. هدف از این طرح‌ها، مطالعه و بررسی موضوعات خاص است.
ساخت و ساز شهری
در پروژه های ساخت و ساز شهری که هر روز در شهرهای مختلف در حال اجراست، افراد و شرکت‌های مختلفی با هم فعالیت می‌کنند؛ تا پروژه عمرانی انجام شود. ارکان اصلی این پروژه‌ها کارفرما، ناظر و مجری است. ناظر و مجری می‌توانند، حقیقی یا حقوقی باشند. معمولاً برای پروژه‌های با مساحت کمتر از سه هزار متر مربع، مجری و ناظر حقیقی و برای متراژهای بالاتر، ناظر حقوقی هستند.
در پروژه‌های ساخت و ساز شهری، کارفرما می‌تواند مجری هم باشد؛ ولی نمی‌تواند همزمان ناظر پروژه هم باشد.
پروژه های ساختمانی شامل موارد زیر است:
پروژه‌های ساختمانی مسکونی مانند: ساخت آپارتمان و ویلا
پروژه‌های ساختمانی تجاری و اداری مانند: مغازه، رستوران، دفاتر خدماتی مانند بیمه و آژانس‌های مسافرتی و مراکز خرید
پروژه های ساختمانی خدماتی مانند: بیمارستان، گرمابه
پروژه های ساختمانی ورزشی مانند: استادیوم‌های ورزشی، زمین‌های بازی و باشگاه‌های ورزشی
پروژه‌های ساختمانی صنعتی مانند: احداث کارخانه، سوله و ساختمان‌های مربوطه
هر کدام از این پروژه‌ها، طراحی سازهای و معماری سازهای مختص خود را داراست. برای بعضی پروژه‌های خاص مانند شهرداری اقدامات خاصی هم انجام می‌شوند.